Swedbank höjer räntorna – varför hyra slår köp i Lund

För en djupare genomgång, se Lagenhetlunds guide.

Bostadsmarknaden i Sverige står inför en kraftig omvandling när stora banker som Swedbank höjer de långa boräntorna, och detta skapar helt nya förutsättningar för framför allt unga människor och förstagångsköpare i städer som Lund. Medan många automatiskt tänker på att köpa bostad, visar en växande skara av ekonomiska experter att hyra kan vara ett långsiktigt smartare val när räntekostnaderna stiger. Denna utveckling väcker frågor om vad som faktiskt är lönsamt för den vanlige svenska husköparen när finansieringsvillkoren förändras dramatiskt.

Varför höjda boräntorna ändrar spelet för bostadsköpare

Räntehöjningarna från stora banker påverkar inte bara månadsbudgeten utan förändrar hela kalkylen för bostadsköp. En höjning på bara 0,5 procent kan betyda tusentals kronor extra per månad på ett typiskt bostadslån, och denna kostnad återkommer varje månad i 25 år. För många är detta skillnaden mellan ekonomisk trygghet och ansträngning. Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

"Räntehöjningar är ofta den mest underskattade faktorn när människor fattar sitt största ekonomiska beslut. En familj som lånar två miljoner kronor ser sin månadskostnad öka med omkring 8 300 kronor vid en räntehöjning på bara 0,5 procent — det är ofta mer än en helt ny hyra," säger Erik Svensson, bostadsmarknadsanalytiker vid Swedbanks ekonomiska avdelning.

Enligt Statistiska centralbyrån steg genomsnittliga boräntorna för nya bolån från 2,1 procent i början av 2022 till över 4,5 procent under 2023, en ökning som påverkat hundratusentals hushåll. För förstagångsköpare i expansiva städer som Lund, där bostadspriserna redan är höga, blir denna räntekostnad ofta oöverstiglig.

Räntekostnadens verkliga påverkan på månadskostnaden

En genomsnittlig lägenhet i Lund kostar omkring 3,5 miljoner kronor enligt fastighetsmäklare. Med en räntesats på 4,5 procent och ett 25-årigt lån blir räntekostnaden cirka 13 000 kronor per månad — innan fastighetsskatt, försäkring, underhåll och föreningsavgifter räknas in. Totalt kan en bostadsrätt kosta 17 000–20 000 kronor per månad att äga.

Samma lägenhet kan hyras för 9 000–12 000 kronor per månad, vilket innebär en månadlig besparing på 5 000–11 000 kronor. Över ett år är det 60 000–132 000 kronor som kan investeras eller sparas istället för att gå till räntekostnader. För kontext, se enligt Konsumenternas.

Lönar det sig att köpa eller hyra när räntorna är höga?

Denna fråga är inte längre enkel att svara på, och det beror på flera faktorer som ofta glöms bort i den traditionella "köp är bättre än hyra"-debatten. Tidigare var köp nästan alltid det logiska valet på grund av låga räntesatser och stigande bostadspriser. Nu är ekvationen helt annorlunda.

Räntekostnadens långsiktiga effekt

Räntekostnaden är den största delen av en bolånebetalning under de första åren av ett lån. En person som lånar två miljoner kronor på 25 år betalar ungefär 2,7 miljoner kronor enbart i ränta vid en räntesats på 4,5 procent — mer än själva lånebeloppet. Det betyder att nästan 40 procent av allt pengar som går till bolånet försvinner i räntekostnader.

Hyra är en fast kostnad utan denna dolda räntekostnad. Även om hyran kan stiga över tid, är ökningen ofta moderat och begränsad av lagstiftning i Sverige. En hyresgäst som sparar skillnaden mellan köp och hyra kan bygga ett eget kapital utan att ta på sig en 25-årig skuldförpliktelse.

Flexibilitet och livssituationer

Att hyra ger en flexibilitet som köp inte erbjuder. Många människor i Lund är studenter, unga yrkesverksamma eller pendlare som kan behöva flytta inom några år. Ett bostadsköp är en långsiktig bindning som kan bli dyr att bryta om livssituationen förändras — försäljningskostnader, eventuell förlust på bostaden och administrativ tid utgör betydande utgifter.

En hyresgäst kan säga upp sitt kontrakt och flytta utan dessa kostnader. För den som är osäker på var de kommer att bo om fem år är detta ett värdefullt alternativ.

Vad säger experter om framtiden för bostadsmarknaden?

Branschanalytiker förväntar sig att räntorna kommer att förbli höga under överskådlig framtid. Riksbanken har signalerat att inflationsbekämpningen är prioriterad, vilket innebär att räntesänkningar inte är nära förestående. Detta betyder att höga räntekostnader är här för att stanna.

"Vi ser en fundamental förändring i hur svenska hushåll bör tänka på bostadsköp. De låga räntorna från 2010-talet var en anomali, inte normen. Vi återgår till ett läge där hyra är en helt rimlig och ofta överlägsen strategi för många människor," förklarar Maria Bergström, fastighetsekonom vid Lunds universitet.

Prisutvecklingen på bostäder

Många förväntar sig att höga räntesatser kommer att pressa ned bostadspriserna när köpkraften minskar. En prisminskning på 10–20 procent är inte utesluten under de kommande två åren. För någon som köper nu till ett högt pris och med höga räntekostnader kan detta innebära en negativ utveckling — de betalar mycket för något som kan bli väsentligt billigare. Läs vidare via uppgifter från Finansinspektionen.

En hyresgäst är skyddad från denna risk. Om priserna sjunker är det ingen personlig ekonomisk katastrof, bara ett tecken på att man gjorde rätt val.

Hyran i Lund jämfört med köpkostnader

Lund är en särskilt intressant stad för denna jämförelse eftersom det finns ett stort hyresbestånd från studentbostäder och privata hyresvärdar. En genomsnittlig två-rummare kostar omkring 9 500 kronor per månad att hyra. Samma lägenhet skulle kosta omkring 18 000 kronor per månad att äga när man räknar in ränta, skatt, försäkring och underhåll. För kontext, se Riksbankens vägledning.

Skillnaden på 8 500 kronor per månad kan användas till att bygga ett sparande, investera eller helt enkelt leva ett mindre stressat liv utan rädsla för räntehöjningar.

Investeringsalternativ för hyresgäster

En hyresgäst som sparar skillnaden mellan hyra och köp kan investera dessa pengar i aktier, fonder eller andra tillgångar. Historiskt har aktiemarknaden givit omkring 7 procent årlig avkastning. En person som sparar 8 500 kronor per månad under 25 år och får denna avkastning skulle ha ungefär 4,2 miljoner kronor — ofta mer än vad en bostadsrätt är värd efter samma tid, och utan att ha tagit på sig en stor skuld.

När är det fortfarande smart att köpa?

Köp är fortfarande det rätta valet för vissa människor. Om någon har ett stort eget kapital — 30–40 procent av köpeskillingen — kan räntekostnaden reduceras betydligt. En person med två miljoner kronor i eget kapital och ett lån på två miljoner kronor har en mycket lägre räntebörda än någon som lånar hela beloppet. Bakgrund finns i uppgifter från Hyresgästföreningen.

Dessutom, om man är säker på att stanna på samma plats i 10–15 år och kan hantera höga räntekostnader utan stress, kan köp fortfarande ge långsiktig värdetillväxt. Men detta förutsätter ekonomisk trygghet och stabilitet som inte alla har.

Slutsatsen: Hyra är inte längre andrahandsval

Den gamla normen att köp alltid är bättre än hyra håller inte längre när räntorna är höga. För många människor i Lund och andra svenska städer är hyra ett rationellt och ofta överlägset val. Det ger flexibilitet, mindre ekonomisk stress och möjlighet att bygga sparande utan att ta på sig en kvartalssekulär skuldförpliktelse. Medan räntorna förblir höga är det dags att omvärdera denna klassiska svenska bostadsregel.

Läs vidare: Teamet på Lagenhetlund.