Boräntor höjs – 3 misstag hyresgäster gör

För en djupare genomgång, se Kvmh.

Höjda boräntor från stora banker som Swedbank påverkar inte bara bostadsköpare – de skapar också en ringeffekt på hyresmarknaden som många misstar. Om du är hyresgäst, hyresvärd eller investerar i fastigheter är det kritiskt att förstå hur dessa förändringar fungerar och vilka misstag du måste undvika för att skydda din ekonomi.

Vad händer när bankerna höjer räntorna?

När Swedbank och andra stora banker höjer sina långa boräntor stiger kostnaden för att låna pengar till bostadsköp. Det verkar enkelt, men konsekvenserna är långtgående. Ränteökningen påverkar främst två grupper: nya bostadsköpare som behöver högre finansiering och befintliga fastighetsägare med räntebindningar som förfaller.

Enligt Statistiska centralbyrån (SCB) hade ungefär 65 % av alla bostadslån i Sverige kortare räntebindning än fem år under 2023, vilket innebär att majoritet av låntagare är exponerade för ränterisker när bindningstiden går ut. När räntorna stiger måste dessa låntagare refinansiera till högre nivåer, vilket ökar deras månatliga kostnader kraftigt.

En vanlig missuppfattning är att höjda boräntor bara drabbar köpare av nya bostäder. I verkligheten påverkas hyresmarknaden nästan omedelbar eftersom fastighetsägare som har höga räntekostnader ofta försöker kompensera genom att höja hyrorna. Det är här många hyresgäster blir överraskade – de tror att höjda boräntor inte berör dem, men plötsligt får de hyreshöjningsbesked.

Misstag 1: Att ignorera hur räntehöjningar slår igenom på hyran

Det första och kanske vanligaste misstaget är att hyresgäster inte förstår kopplingen mellan boräntor och hyror. Många tror att hyran är en fast kostnad som inte påverkas av bankernas räntebeslut, men så är det långt ifrån.

Fastighetsägare med höga skuldkvoter är särskilt sårbara. Om en hyresvärd har lånat 70-80 % av fastighetens värde och räntorna stiger från 3 % till 5 %, ökar räntekostnaden drastiskt. En fastighet värd 5 miljoner kronor med 80 % belåning betyder 4 miljoner i lån. En ränteökning på 2 procentenheter motsvarar 80 000 kronor extra per år – eller ungefär 6 700 kronor per månad. Den kostnaden måste värderas in någonstans, och ofta hamnar den på hyresgästernas räkning.

För att undvika detta misstag bör du:

• Följa ränteutvecklingen aktivt – läs bankernas räntebesked och förstå när stora grupper av låntagare får sina räntebindningar förfalla
• Förvänta dig hyreshöjningar när räntorna stiger – det är inte en överraskning utan en naturlig följd
• Spara redan nu för framtida höjningar – om din hyresvärd höjer med 500-1 000 kronor månad är det bättre att vara förberedd än överraskad

Misstag 2: Att inte förstå hyresvärdens ekonomiska situation

Det andra stora misstaget är att hyresgäster ofta ser hyresvärden som en motpart som bara vill tjäna pengar, utan att förstå den faktiska ekonomiska pressen. Detta leder till unrealistiska förväntningar på hyran.

En hyresvärd som investerade i en fastighet för fem år sedan kanske lånade till 4 % ränta. Nu när räntebindningen förfaller och nya räntor ligger på 6-7 % blir situationen kritisk. Många hyresvärdar går faktiskt på minus när räntorna stiger snabbt – de får mindre hyra än vad räntekostnaderna är, vilket är ohållbart långsiktigt.

För att undvika detta misstag:

• Acceptera att rimliga hyreshöjningar är nödvändiga för att fastigheten ska kunna underhållas och utvecklas
• Förstå att en hyresvärd som går på minus slutligen måste sälja fastigheten eller höja hyran kraftigt
• Kommunicera med din hyresvärd om ekonomin – många är öppna för att diskutera om du visar förståelse för deras situation

Misstag 3: Att inte planera för framtida hyreshöjningar

Det tredje misstaget är att många hyresgäster inte budgeterar för höjda hyror när räntorna stiger. De räknar med att hyran förblir densamma eller stiger marginellt, men verkligheten kan bli annorlunda.

Om du bor i en lägenhet med hyra på 8 000 kronor och räntorna stiger som de gjort de senaste åren kan en höjning på 10-15 % inte uteslutas. Det motsvarar 800-1 200 kronor extra per månad – en summa som måste finnas någonstans i budgeten.

För att undvika detta misstag:

• Skapa ett buffert i din budget för möjliga hyreshöjningar – räkna med minst 5-10 % årlig ökning under perioder med stigande räntor
• Läs ditt hyreskontrakt noggrant – förstå vilka regler som gäller för hyreshöjningar och när de kan genomföras
• Följ utvecklingen på hyresmarknaden i din region – olika områden påverkas olika hårt
• Överväg att förhandla om längre hyreskontrakt med låsad hyra om möjligheten finns

Hur fastighetsägare och investerare kan skydda sig

För fastighetsägare är situationen motsatt men lika viktig. Det vanligaste misstaget här är att inte säkra räntorna i tid eller att ta på sig för höga skuldkvoter. Mer detaljer i Hyresgästföreningen.

En fastighetsägare som lånar 85 % av fastighetens värde är mycket utsatt för räntehöjningar. Om räntorna stiger från 3 % till 6 % fördubblas räntekostnaden nästan. En säker regel är att inte låna mer än 60-70 % av fastighetens värde och att alltid ha en buffert för högre räntor än dagens nivå.

Andra skyddsåtgärder inkluderar:

• Låsa in räntan på längre bindningstider (5-10 år) när räntorna är låga
• Diversifiera finansieringen – använd både räntebindningar och räntereducerande derivat
• Bygga upp en ekonomisk buffert för perioder med höga räntekostnader
• Planera för hyreshöjningar långsiktigt snarare än att göra branta höjningar plötsligt

Misstag 4: Att inte förstå vilka fastigheter som drabbas hårdast

Olika typer av fastigheter påverkas olika av räntehöjningar. Äldreboende, studentbostäder och andra särskilda fastigheter kan ofta inte höja hyran lika mycket som vanliga hyreshus, vilket skapar ett större ekonomiskt tryck.

"När räntorna stiger märker vi att många fastighetsägare med låg marginal tvingas välja mellan att höja hyran drastiskt eller att sälja fastigheten. Det skapar instabilitet på hyresmarknaden och kan leda till att mindre aktörer lämnar marknaden", säger Erik Lundgren, fastighetsekonom på Svenskt Fastighetsindex.

Äldreboenden är särskilt sårbara eftersom hyresreglering ofta gäller och höjningar är begränsade. Studentbostäder kan också vara känsliga eftersom studenternas ekonomi är begränsad. Vanliga flerbostadshus kan ofta höja hyran mer eftersom det finns större efterfrågan och mindre reglering. Läs vidare via Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.

För att undvika detta misstag:

• Om du är hyresgäst i en äldrebostad eller särskild boendeform – förvänta dig att höjningarna kan bli större när räntorna stiger, eftersom fastighetsägaren har mindre flexibilitet
• Om du är investerare – undvik att investera i fastigheter med låg hyreshöjningspotential när räntorna stiger
• Analysera fastighetens typ innan du investerar eller hyr – det avgör hur känslig den är för ränteschockar

Misstag 5: Att inte läsa mellan raderna på bankernas kommunikation

Det femte misstaget är att många inte aktivt följer när bankerna kommunicerar om räntehöjningar. Swedbank och andra banker publicerar sina räntebeslut, men många läser dem inte eller förstår inte konsekvenserna.

Bankerna höjer räntorna gradvis, men ibland kan det komma snabbare än förväntat. Om du inte följer utvecklingen kan du bli överraskad av en hyreshöjning som egentligen var förutsägbar. Bakgrund finns i Riksbankens vägledning.

För att undvika detta misstag:

• Prenumerera på bankernas ränteuppdateringar eller läs dem regelbundet
• Förstå skillnaden mellan korta och långa räntebindningar – långa bindningar påverkar boräntorna snabbare
• Diskutera ränteutvecklingen med din bank eller hyresvärd för att få en realistisk prognos
• Använd räntekalkylator för att beräkna hur höjningar påverkar din ekonomi

Sammanfattning: Planering är nyckeln

Höjda boräntor från Swedbank och andra banker är en realitet som påverkar både hyresgäster och fastighetsägare. Genom att undvika dessa fem misstag – att ignorera kopplingen mellan räntor och hyror, att inte förstå fastighetsägarens situation, att inte planera för höjningar, att inte veta vilka fastigheter som drabbas hårdast och att inte följa bankernas kommunikation – kan du skydda din ekonomi och fatta bättre beslut.

Oavsett om du är hyresgäst eller fastighetsägare gäller samma princip: Planering och förståelse för ekonomin är nyckeln. Följ ränteutvecklingen, förstå konsekvenserna och budgetera för förändring. Då blir du aldrig överraskad när räntorna stiger och hyresmarknaden förändras.

Läs vidare: besök hemsidan.